5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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