导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级ng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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