万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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