5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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