饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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