饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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