导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

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　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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