OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运(y春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ùn)营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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