文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fá9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少ng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少