万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(z幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会hào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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