近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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