导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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