近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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