5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子'color: #ff0000; line-height: 24px;'>硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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