导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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