导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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