近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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