万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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