导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房人+工念什么 人工念什么姓。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济人+工念什么 人工念什么姓(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 人+工念什么 人工念什么姓