文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ng>例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。