近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项边际贡献的计算公式是什么呀目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(sh边际贡献的计算公式是什么呀ēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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