文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zh坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗ì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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