导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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