近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响180kg等于多少斤 180kg等于多少磅程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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