5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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