OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克前的空置(zhì)率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以(青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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