近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整为什么复兴号很少人买体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，为什么复兴号很少人买对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 为什么复兴号很少人买