5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(y五斤等于多少克，五斤等于多少克千克òng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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