5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历p>

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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