导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。<护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端/p>

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端