文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为know过去分词是什么写，know过去分词是什么词(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，know过去分词是什么写，know过去分词是什么词由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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