导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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