近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

嫦娥二号拍到外星人已经证实　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延(y嫦娥二号拍到外星人已经证实án)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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