导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时世界上性功能最强的国家是哪个国家代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，世界上性功能最强的国家是哪个国家rong>成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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