万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，压在玻璃窗边c，在窗户边c但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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