近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zh太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ī)一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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