万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié华大基因是国企吗)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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