万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(两斤大概有多重参照物，2斤有多重？zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé两斤大概有多重参照物，2斤有多重？)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(n两斤大概有多重参照物，2斤有多重？ián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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