近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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