近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jī中国有多少万大军，中国多少万兵力n)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进中国有多少万大军，中国多少万兵力行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调中国有多少万大军，中国多少万兵力，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国有多少万大军，中国多少万兵力