5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名错一个题就往阴里装一支笔最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公错一个题就往阴里装一支笔司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程错一个题就往阴里装一支笔中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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