文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等80寸电视尺寸长宽多少(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fān80寸电视尺寸长宽多少g)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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