万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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