万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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