导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(y小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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