饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi戊戌年是哪一年)，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”戊戌年是哪一年

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(戊戌年是哪一年jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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