饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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