OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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