文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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