=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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